Få företag har så många intressenter som en bostadsrättsförening. Medlemmarna vill veta att avgiften räcker, köpare granskar årsredovisningen innan de lägger bud, och bankerna bedömer föreningens skulder när de lånar ut. Samtidigt sitter ofta ideella styrelseledamöter med ansvaret.
2026 är dessutom ett år av stora förändringar: alla bostadsrättsföreningar ska nu redovisa enligt K3. Här går vi igenom vad som gäller, vilka nyckeltal årsredovisningen ska innehålla och vad styrelsen behöver ha koll på.
Innehåll
Enligt Bokföringsnämnden får bostadsrättsföreningar inte tillämpa K2 från och med det räkenskapsår som påbörjas efter den 31 december 2025. Det gäller alla föreningar, oavsett storlek – det finns inget undantag.
Den största skillnaden är komponentavskrivning. I K2 skrevs byggnaden av som en enhet. I K3 delas den upp i komponenter med olika livslängd – stomme, tak, stammar, fönster, hiss – som skrivs av var för sig. Byts taket bokförs det som en ny komponent i stället för att hela utgiften belastar årets resultat.
Vid bytet ska jämförelseåret räknas om, så att den första årsredovisningen enligt K3 blir jämförbar. Korrigeringarna påverkar eget kapital och ska framgå av förvaltningsberättelsen. Skillnaderna mellan regelverken förklarar vi i K2 eller K3.
Sedan räkenskapsåret 2023 ska bostadsrättsföreningar redovisa särskilda nyckeltal, så att medlemmar och köpare kan jämföra föreningars ekonomi:
| Nyckeltal | Vad det visar |
|---|---|
| Årsavgift per kvadratmeter | Vad medlemmarna betalar i förhållande till ytan |
| Skuldsättning per kvadratmeter | Föreningens räntabärande skulder fördelat på ytan – både total yta och bostadsrättsyta |
| Sparande per kvadratmeter | Hur stort överskott föreningen skapar för framtida underhåll |
| Räntekänslighet | Hur mycket avgiften skulle behöva höjas om räntan stiger |
| Energikostnad per kvadratmeter | Kostnaden för el, värme och vatten i förhållande till ytan |
Nyckeltalen är i dag bland det första en mäklare och en köpare tittar på. En förening med hög skuldsättning och lågt sparande får ofta en direkt effekt på lägenhetspriserna.
Underhållsplanen är i praktiken nödvändig ändå, eftersom komponentindelningen i K3 bygger på kunskap om byggnadens skick och framtida behov.
En bostadsrättsförening ska alltid ha minst en revisor, men i mindre föreningar behöver det inte vara en auktoriserad revisor. Revisorn granskar årsredovisningen och styrelsens förvaltning inför föreningsstämman, som fastställer resultat- och balansräkningen och beslutar om ansvarsfrihet. Rollfördelningen mellan revisor och redovisningskonsult beskriver vi i Revisor eller redovisningskonsult?.
I vardagen handlar föreningens ekonomi om att avisera och bevaka årsavgifter, betala leverantörer, hantera lån och räntor och föra över till underhållsfonden enligt stadgarna. Många föreningar låter en ekonomisk förvaltare sköta det löpande, medan styrelsen fattar besluten.
Det finns också ett nytt statligt register för bostadsrätter hos Lantmäteriet, som ändrar hanteringen av ägare och pantsättningar. Mer om det i Nytt bostadsrättsregister.
Ett resultat som ser sämre ut behöver inte betyda att ekonomin blivit sämre – men det måste förklaras, annars oroas medlemmar och köpare i onödan.
Mindre föreningar sköter ibland ekonomin själva med en kassör i styrelsen. Det kan fungera, men K3 och nyckeltalen har gjort årsredovisningen betydligt mer krävande. Med en extern ekonomisk förvaltare eller redovisningsbyrå får föreningen kontinuitet när styrelsen byts ut, och en årsredovisning som håller för granskning av köpare och banker. Styrelsen behåller ändå ansvaret och fattar besluten.
Har er förening frågor om övergången till K3, nyckeltalen eller den löpande ekonomin? Läs om våra tjänster inom bokslut och årsredovisning och vår byrå i Stockholmsområdet, eller hör av dig så berättar vi hur vi kan hjälpa er.
Uppgifterna avser regler som gäller 2026, enligt Bokföringsnämndens vägledning. Stadgarna kan innehålla ytterligare krav.
